نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 عضو هیئت علمی دانشگاه بجنورد، دانشکده هنر، گروه شهرسازی

2 دانشیار دانشگاه تهران، پردیس هنرهای زیبا، گروه شهرسازی

چکیده

در عصر حاضر، همگام با افزایش سطح آگاهی جامعه، برنامه‌ریزان و سیاست‌گذاران شهری در‌جهت تحقق منافع عمومی، تلاش می‌کنند تا برنامه‌هایی تولید و سرمایه‌گذاری کنند که نظر و سلیقۀ افراد جامعه را نیز پوشش دهد. در این بین، آنچه به‌طور خاص در زمینۀ مسکن و برنامه‌ریزی آن قابل تأمل است، نحوۀ پیوند تمایلات مصرف‌کننده و عرضه‌کننده در بازار و برنامه‌ریزی مسکن و فرایند ارزیابی آن است. از آنجا که ویژگی‌های مسکن اغلب ماهیت غیر‌بازاری دارند، ضرورت کاربرد روش دیگری به‌غیر‌ از روش‌های رایج تحلیل عرضه و تقاضای آن ویژگی‌ها، هویدا می‌شود. مطالعات حاضر، با تأکید بر روش ارزش‌گذاری هدانیک که در چند دهۀ اخیر استفاده از آن در مقوله‌های مرتبط با مسکن رایج شده است، سعی در بررسی عوامل مؤثر در ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی و در‌نهایت، تدوین مدل هدانیک ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی در محله دارد. بدین منظور، قیمت فروش 80 واحد مسکونی آپارتمانی در بازه سال‌های (1390-1389)، به‌طور تصادفی در محلۀ باغ صبا منطقۀ 7 تهران انتخاب و ویژگی‌های تبیین‌کنندۀ ارزش واحد مسکونی آن مورد بررسی قرار گرفته است. در این راستا، در محیط نرم‌افزار spss و با استفاده از تحلیل رگرسیونی در دو فرم خطی و نیمه لگاریتمی، تحلیل‌ها صورت پذیرفته است. طبق یافته‌‌ها، فرم رگرسیونی نیمه لگاریتمی بهتر می‌تواند در تحلیل‌‌ها مفید واقع شود. همچنین، ویژگی‌های ساختاری و فیزیکی بنا، سهم بیشتری در تبیین ارزش واحد مسکونی آپارتمانی ایفا می‌کنند و در سطح اطمینان 95 درصد، متغیرهای زیربنای واحد مسکونی، وجود آسانسور، وجود پارکینگ و قدمت بنا معنادار بوده، هرچند اثر متغیر قدمت بنا بر ارزش بنا منفی است. همچنین در سطح اطمینان 90 درصد، متغیر فاصله از کاربری اداری نیز معنادار (با اثر منفی) است.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Utilizing Hedonic Price Method in Valuing Residential Properties Case Study: Baghe Saba Neighborhood in District 7 of Tehran

نویسندگان [English]

  • Atefe Sedaghati 1
  • Dr. Farshad Nouriyan 2

چکیده [English]

At the present, along with the increase of public awareness,  the city planners and  policy makers,  for the realization of public interests, try to produce & fund plans  that cover society’s thoughts & interests. However, what specifically is important in the field of housing and planning, is how to link supplier & consumer in the housing market and planning and  the evaluation process. Since house characteristics are of  non-market ones, using methods other than analyzing supply & demand, are necessary. This study , puts the emphasis on hedonic pricing method which has become popular in housing studies in the recent decades. This method tries to study the effective factors on valuation of apartment residential units and finally build its hedonic model in the district.  Here the selling price of 80 apartment units within a time period of  one year (2010-2011) were randomly selected and  their attributes were studied in Baghe Saba neighborhood  in district 7 of Tehran. Analysis were made by using  two forms of linear and semi-log regression in spss software environment.  Results show that semi-log regression is more useful in the analysis for this context.  Also, physical  and structural specifications  of the house are more effective in house valuation & within the 95% confidence interval, variables such as unit area, elevator, parking and the unit’s age are more significant although the unit’s age variable having a negative effect on the building value. In addition, on the 90% confidence interval, the distance from office land use is also significant( by negative impact) .

کلیدواژه‌ها [English]

  • Hedonic Price Method
  • Housing
  • Residential Properties value
  • Baghe Saba neighborhood
  • District 7 of Tehran

اسفندیاری، مرضیه (1379). برآورد تابع قیمت هدانیک زمین و مسکن در شهر اصفهان در فاصله سال‌های 1377-1371. پایان‌نامۀ کارشناسی ارشد رشته اقتصاد نظری. دانشگاه شهید بهشتی. دانشکده علوم.

اکبری، نعمت‌الله؛ عمادزاده، مصطفی؛ رضوی، سید‌علی (1383). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد: رهیافت اقتصاد‌سنجی فضایی در روش هدانیک. پژوهش‌های اقتصادی. شمارۀ 11 و 12. صص 116-97.

به‌نامیان، اصلان؛ آروین‌راد، حسن؛ فرزین‌وش، اسدالله (1382). تخمین تابع اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی در شهر تهران. فصلنامه اقتصاد مسکن. شمارۀ 34. صص 72- 54.

چگنی، علی؛ انواری، ابراهیم (1386). تعیین عوامل مهم فیزیکی و محیطی مؤثر بر قیمت واحدهای مسکونی در شهر اهواز به روش داده‌های ترکیبی. اقتصاد مسکن. شمارۀ 39. صص 43-27.

خورشید‌دوست، علی محمد (1388). کاربرد روش التذاذی (هدونیک) در برآورد ارتباط میان سطح خدمات، آلودگی و بهای مسکن در مناطق انتخابی تبریز. محیط‌شناسی. شمارۀ 50. صص 81- 92.

خوش‌اخلاق، رحمان؛ عمادزاده، مصطفی؛ صادقی، سید‌کمال (1385). مدل قیمت رفاه‌طلبی (هدانیک) و ارزیابی میل نهایی به پرداخت برای کیفیت هوا در کلانشهر تبریز. پژوهشنامۀ علوم انسانی و اجتماعی. شمارۀ 20. صص 156- 135.

رهنما، محمد رحیم؛ اسدی، امیر (1394). تحلیل توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد. فصلنامه تحقیقات جغرافیایی. سال 30. شماره 1. صص 37-52 .

شجاعی، ریحانه‌سادات (1388). بررسی ارتباط بین قیمت زمین و نحوۀ استفاده از اراضی شهری در تهران (سه محلۀ جمال‌آباد، یوسف‌آباد و یاخچی‌آباد). اقتصاد مسکن. شماره 46. صص 104- 85.

شرزه‌ای؛ غلامعلی؛ یزدانی‌بروجنی، فرزین (1375). برآورد تابع تقاضای مسکن با استفاده از قیمت هدانیک (نمونۀ موردی: شهرکرد مرکز استان چهار‌محال بختیاری). مجموعه مقالات سومین سمینار سیاست‌های توسعۀ مسکن در ایران (صص 840-825). دانشگاه تهران.

عابدین درکوش، سعید (1370). تخمین تابع قیمت واحد مسکونی در شهرهای کوچک ایران (نمونۀ موردی: شهر تویسرکان و شهر دلیجان). مجله آبادی. نشریه مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران. سال اول. شمارۀ اول. صص 44-38.

عابدین درکوش، سعید (1372). درآمدی به اقتصاد شهری. مرکز نشر دانشگاهی. تهران.

عزیزی، محمد‌مهدی (1376). فرایند برنامه‌ریزی جامع مسکن، تجربه استرالیا. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن. بولتن اقتصاد مسکن. شمارۀ 24. صص 25- 7.

عزیزی، محمد‌مهدی (1383). تراکم در شهرسازی: اصول و معیارهای تعیین تراکم شهری. تهران: مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران. چاپ دوم.

گجراتی، دامودار (1377). مبانی اقتصاد سنجی. ترجمه حمید ابریشمی. جلد اول. تهران: مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران. چاپ دوم.

گجراتی، دامودار (1385). مبانی اقتصاد سنجی. ترجمه حمید ابریشمی. جلد دوم. تهران: مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران. چاپ پنجم.

مرکز آمار ایران (1387). اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1385. دفتر اطلاع رسانی و پایگاه اطلاعات آماری. انتشارات مرکز آمار ایران. چاپ اول.

مهندسان مشاور فرنهاد (1386). الگوی توسعه و طرح تفصیلی منطقۀ 7. تهران: شهرداری تهران. چاپ اول.

مؤمنی، منصور (1387). تحلیل داده‌های آمار‌ی با استفاده از SPSS. تهران: کتاب نو.

نوید تهرانی، عظیم (1381). ارائه روشی برای محاسبۀ عوارض نوسازی واحدهای مسکونی در شهر تهران با استفاده از تابع قیمت هدانیک. پایان‌نامۀ کارشناسی ارشد رشته اقتصاد. دانشگاه شهید بهشتی.

یزدانی، بروجنی (1377). الگوی قیمت هدانیک مسکن و کاربرد آن در تحلیل هزینه، فایدۀ طرح‌های ساخت مسکن (مورد شیراز). اقتصاد مسکن. شمارۀ 26. صص 21-12.

 

Arimah, Ben (1992); Hedonic Prices and Demand for housing attributes in third world city: the case of  Ibadan, Nigeria, Urban Studies, Vol 29, 639- 657

Bae, C, Myung- Jin Jun, Hyeon Park (2003); The impact of Seoul’s subway line 5 on residential property values, Journal of Transport Policy , No 10, 85-94

Chau, K.W, Ma.V.S.M & Ho, D.C.W (2001); The pricing of lichiness in the apartement market, Journal of Real Estate Literature, Vol 9, No 1, 31-40

Coley, Madison Charles (2005); House and landscape value: An Application of hedonic pricing technique investigating effects of lawn area on house selling price, The University of Georgia, Athens

Freeman, H. (1993) ‘Mental health and high-rise housing’, in Burridge, R. and Ormandy, D. (Eds.): Unhealthy Housing: Research, Remedies and Reform, E&FN Spon, London, pp.168–190.

Geoghegan, J (2002); The value of open spaces in residential land use, Journal of Land use policy , No 19, 91

Hufschmidt, M. M. (1983). Environment, natural systems and development. An economic valuation guide, The John  Hopkins university press, Baltimore and London, p 338.

Jim . C.Y & Chen .Y .Wendy (2006); Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guagzhou (China), Land scape & Urban Planning 78, 422- 434

Jim . C.Y & Chen .Y .Wendy (2007);Consumption Preferences and environmental extenalities: A Hdonic analysis of the housing market in Guangzhou, Geoforum 38- 414- 431

Kain John . F & Quigley (1975); The value of housing attributes, In Housing markets and racial discrimination: A Microeconomic analysis, Natianal Bureau of Economic Research, 190- 230

King,Thomas (1976); The Demand for Housing: a Lancasterian Approach, Southern Economic Journal, Vol 30, 1077-1087

Kruk, R.v.d (2005); Hedonic valuation of Dutch wetlands, Tinbergen Institue Research Series, Valkenburg a.d Geul

Kruk, Rene Van der (2007); The hedonic price method, In Sustainable urban development, edited by: Deakin  Mark, Mitchell Gordon, Nijkamp Peter & Vreeker Ron, Vol2, Taylor & francis Group, London & Newyork

Kuethe Todd .H, Kenneth A. Foster & Raymond J.G.M.Florax (2008); A Spatial  hedonic model with time- varying parameters: A New method using flexible least squares, Florida, American Agriculture Economics, July 27- 29

Mansfield. C, Subhrendu K, Pattanayak, McDow, W., McDonald, R, Halpi, P. (2005); Shades of green: Measuring the value of urban forests in the housing market, Journal of  Forest Economics, No 11, 177-199

Morancho, A.B (2003); A Hedonic valuation of urban green areas, Hournal of Landscape and Urban planning , No 66, 35-41

Ridker, Ronald G. and Henning, John, A. (1967): The determinants of residential property values with special reference to air pollution, The Review of Economics and Statistics, No 49, 246- 257

Rosen, Sherwin (1974); Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in pure competition, Political Economy, Vol 82, No 1, Jan- Feb, 34- 55

Sheppard, Stephen (2010); Measuring the impact of culture using hedonic analysis,Center for  Creative Community Development

Storrchmann, Karl & Ashenfelter, Orley (2006); Using a hedonic model of solar radition to assess the Economic Effect of climate change: The case of mosel valley vineyards,CEPS Working Paper, No 130

Straszheim, M. R. (1973); An Econometric Analysis of the Urban Housing Market, National Bureau of Economic Research, New York.

Won Kim . Chong , Phipps. Tim. T & Anselin. Luc (2003); Measuring the benefits of air quality improvement: a spatial hedonic approach, Environmental and Management, 24-45.