نوع مقاله: مقاله پژوهشی

10.22111/gaij.2018.3548

چکیده

با پیدایشطرح هایتوسعهجدیدشهریدرکشورهایمختلفوهمچنینضرورتبهره گیریمناسباززمین، مقولهتفکیکاراضیهموارهازموضوعاتبحثبرانگیزدرراستایتوسعه هایجدیدبوده است. هدفاصلیتفکیکاراضیشهری،فراهم نمودنحداکثربهره وریاززمینوفضا ورعایتدسترسیبینقطعات شهریاستبطوری کهمحیطشهریمطلوب راپدیدآورد.عوامل متعددی در تعیین اندازه مساحت قطعات تفکیکی، مؤثرند. در این میان ویژگی های اجتماعی اقتصادی خانوارهایی که پیش بینی می شود در افق طرح در ناحیه توسعه یافته سکونت خواهند یافت، از اهمیت زیادی برخوردار است. بر این مبنا، در پژوهش حاضر چهار عامل بعد خانوار، سطح درآمد، قیمت زمین و میزان دسترسی به مراکز شهری، به عنوان متغییرهای مستقل و مساحت زمین به عنوان متغییر وابسته انتخاب شده اند و نتایج حاصل از میزان اهمیت هر یک از متغیرهای مستقل در تبیین متغییر وابسته در یک رابطه رگرسیون ارائه گردیده است. منطقه مطالعه موردی شهر سمنان است که بر اساس پیش بینی فرآیند رشد شهری تا افق طرح جامع (1405)، نیاز به 86 هکتار زمین دارد. فرآیند مدل سازی تفکیک زمین در شش گام انجام شده است و ابزار پایه مورد استفاده جهت تقسیم بندی زمین، مدل ارائه شده توسط داهال و چو (2014) می باشد که بر اساس اندازه، شکل و جهت، طرح تقسیم بندی قطعات بزرگ زمین را به صورت کاملاً خودکار ارائه می دهد. با استفاده از این مدل، قطعه زمین مورد نظر به 16 بلوک اولیه تفکیک می گردد. هر یک از بلوک ها با توجه به قیمت زمین و میزان دسترسی خود به مراکز شهری، ارزش یا اهمیت مکانی متفاوتی برای سکونت خانوارها دارند. با محاسبه میانگین شاخص دسترسی و پیش بینی قیمت زمین و درآمد در سال افق و بکارگیری رابطه رگرسیون، مساحت مورد نیاز قطعات زمین برای سطوح درآمدی مختلف به دست می آید. از سوی دیگر با محاسبه ارزش مکانی برای هر یک از بلوک ها و با فرض آنکه خانوارهای با سطح درآمدی بهتر تمایل به زندگی در بلوک هایی با ارزش مکانی بالاتر را خواهند داشت، مساحت های به دست آمده به بلوک های مورد نظر تخصیص می یابند. در نهایت برای رسیدن به نتایج بهتر، محدودیت های مدل تقسیم بندی خودکار زمین و همچنین پیشنهادات مورد نیاز جهت حصول به نتایج دقیق تر، ارائه شده است. 

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Land Partitioning Model in Urban Development Process Case Study: Semnan

چکیده [English]

‌With the advent of new urban development plans in different countries and also the need for proper land use, the issue of Land Partitioninghas always been one of the most controversial topics along with new developments. The main purpose of planning urban land subdivision is the maximum efficiency of land and space and observing access among urban parcels so that a favorable urban environment is created.Several factors are effective in determining the area size of subdivided parcels. In this regard, the socio-economic characteristics of families that in the horizon of the plan are expected to settle in the developed region are of great importance. On this basis, in this study, the four factors of family size, income level, land price, and accessibility to urban centers have been selected as independent variables and land area has been selected as the dependent variable. The results obtained from the importance of each of the independent variables in explaining the dependent variable have been presented in a regression relationship. The selected case study is Semnan city which will need 86 ha land on the basis of urban growth prediction until the comprehensive plan horizon (the year 2026). The procedure for modeling land subdivision has been done in six steps and the tool used for dividing the land was the model presented by Dahal and Chow (2014) which automatically gives the segmentation of large land parcels based on size, shape, and direction. Using this model, the land is divided into 16 primary blocks. Regarding land price and access to urban centers, each of these blocks has a different location value or importance for the settlement of families. By calculating average accessibility index and land price and income prediction in the horizon year and by using the regression relationship, the required land areas for different income levels are obtained. On the other hand, by calculating the location quality for each of the blocks and assuming that families with better income levels will tend to live in blocks with higher location quality, the obtained areas are allocated to the intended blocks. Finally, for achieving better and more accurate results, the limitations of the automatic land subdivision model and also the required suggestions have been presented.
 

کلیدواژه‌ها [English]

  • Urban Development
  • Land Partitioning
  • Location Value
  • Modelling
  • Semnan City

3e1207ef99f2885