نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار، دانشگاه خواجه نصیر الدین طوسی

2 استادیار، دانشگاه هنر اصفهان

3 دانشجوی دکتری رشته شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان

4 دانشجوی دکتری GIS، دانشگاه خواجه نصیر الدین طوسی

چکیده

با پیدایش طرح‌های توسعۀ جدید شهری در کشورهای مختلف و همچنین ضرورت بهره‌گیری مناسب از زمین، مقولۀ تفکیک اراضی همواره ازموضوعات بحث‌برانگیز در راستای توسعه‌های جدید بوده است. هدف اصلی تفکیک اراضی شهری، فراهم‌کردن حداکثر بهره‌وری از زمین و فضا و رعایت دسترسی بین قطعات شهری است، به‌طوری که محیط شهری مطلوب را پدید آورد. عوامل متعددی در تعیین اندازۀ مساحت قطعات تفکیکی مؤثرند. در این میان ویژگی‌های اجتماعی- اقتصادی خانوارهایی که پیش‌بینی می‌شود در افق طرح در ناحیۀ توسعه‌یافته سکونت خواهند یافت، از اهمیت زیادی برخوردار است. بر این مبنا، در پژوهش حاضر چهار عامل بُعد خانوار، سطح درآمد، قیمت زمین و میزان دسترسی به مراکز شهری، به‌عنوان متغیّرهای مستقل و مساحت زمین به‌عنوان متغیّر وابسته انتخاب شده‌اند و نتایج به‌دست‌آمده، از میزان اهمیت هر یک از متغیّرهای مستقل در تبیین متغیّر وابسته در یک رابطۀ رگرسیون ارائه شده است. منطقۀ مطالعۀ موردی، شهر سمنان است که براساس پیش‌بینی فرایند رشد شهری تا افق طرح جامع (1405)، نیاز به 86 هکتار زمین دارد. فرایند مدل‌سازی تفکیک زمین در شش گام انجام شده است و ابزار پایۀ مورد استفاده درجهت تقسیم‌بندی زمین، مدل ارائه‌شده توسط داهال و چو (2014) است که براساس اندازه، شکل و جهت، طرح تقسیم‌بندی قطعات بزرگ زمین را به‌صورت کاملاً خودکار ارائه می‌دهد. با استفاده از این مدل، قطعۀ زمین موردنظر به 16 بلوک اولیه تفکیک می‌شود. هر یک از بلوک‌ها با توجه به قیمت زمین و میزان دسترسی خود به مراکز شهری، ارزش یا اهمیت مکانی متفاوتی برای سکونت خانوارها دارند. با محاسبۀ میانگین شاخص دسترسی و پیش‌بینی قیمت زمین و درآمد در سال افق و به‌کارگیری رابطۀ رگرسیون، مساحت موردنیاز قطعات زمین برای سطوح درآمدی مختلف به‌دست می‌آید. از سوی دیگر با محاسبۀ ارزش مکانی برای هر یک از بلوک‌ها و با فرض آنکه خانوارهای با سطح درآمدی بهتر تمایل به زندگی در بلوک‌هایی با ارزش مکانی بالاتر را خواهند داشت، مساحت‌های ‌به‌دست‌آمده به بلوک‌های مورد‌نظر تخصیص می‌یابند. در‌نهایت برای رسیدن به نتایج بهتر، محدودیت‌های مدل تقسیم‌بندی خودکار زمین و همچنین پیشنهادهای مورد‌نیاز درجهت دستیابی به نتایج دقیق‌تر، ارائه شده است.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Modeling Land Disaggregation in Urban Development Process (Case Study: Semnan City)

نویسندگان [English]

  • dr.mohamad talei 1
  • dr.mahmood mohamadi 2
  • seyed mojtaba ghazi mirsaeed 3
  • somayeh abolhasani 4

چکیده [English]

With the emergence of new urban development plans in different countries as well as the necessity of proper land use, land allocation has always been one of the most controversial issues in the context of new developments. The main objective of urban land segregation is to provide maximum efficiency of land and space and to maintain access between urban areas, thus creating a favorable urban environment. Several factors are effective in determining the size of the segments. Of these, the socio-economic characteristics of the households that are expected to reside on the horizon in the developed area are of great importance. Accordingly, in the present study four factors including household size, income level, land price and access to urban centers were selected as independent variables and land area as dependent variable and the results obtained from the importance of each Independent variables in explaining the dependent variable are presented in a regression equation.Accordingly, in the present study four factors including household size, income level, land price and access to urban centers were selected as independent variables and land area as dependent variable and the results obtained from the importance of each Independent variables in explaining the dependent variable are presented in a regression equation. The case study area is Semnan city which requires 86 Hectares based on forecasting urban development process to master plan horizon (1405). Land segmentation modeling process is done in six steps and basic tool used for land segmentation model. Designed by Dahal and Cho (2014), based on size, shape, and direction, it provides a fully automated large-scale segmentation scheme. Using this model, the plot of land is subdivided into 16 primary blocks. Each block has a different place or value to households depending on the price of land and their access to urban centers. By calculating the average of accessibility index and forecasting the price of land and income in the horizon and using the regression equation, the required land parcels for different income levels are obtained. On the other hand, by calculating the location value for each block and assuming that higher-income households tend to live in higher-value blocks, the obtained areas are allocated to the considered blocks. Finally, in order to achieve better results, the limitations of the automated land segmentation model as well as suggestions for achieving more accurate results are presented.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Urban Development
  • Land Separation
  • Spatial Value
  • Modeling
  • Semnan City

ابراهیمی، مهدی؛ حیدرخانی، هابیل؛ عبدالمحمدی، امیر؛ فیروزآبادی، آمنه؛ طیبی، ناهید. (1391). بررسی عوامل مؤثر بر رضایت مشتریان از مسکن شهری شهر اصفهان. فصل‌نامۀ تخصصی علوم اجتماعی دانشگاه آزاد اسلامی- واحد شوشتر، سال ششم، شمارۀ 18. صص 170-149.

ابوالحسنی، سمیه. (1392). مدل‌سازی رشد توسعۀ شهری به‌وسیلۀ خودکارۀ سلولی بُرداری. پایان‌نامۀ دورۀ کارشناسی ارشد. دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی.

اکبری، نعمت‌الله؛ توسلی، ناهید. (1387). تحلیل تأثیر عوارض شهرداری بر قیمت مسکن، مطالعۀ موردی: شهر اصفهان (یک رهیافت اقتصادسنجی فضایی). فصل‌نامۀ بررسی‌های اقتصادی. شمارۀ 1. صص 64- 47.

اکبری، نعمت‌الله؛ یار‌محمدیان، ناصر. (1391). تحلیل دوره‌های رونق و رکود سرمایه‌گذاری خصوصی مسکن (روش الگوی خود‌توضیح بُرداری تناوبی مارکوف). فصل‌نامۀ مدیریت شهری. شمارۀ 30. صص 252- 239.

ایزدی، حسن؛ برزگر، سپیده؛ حاجی‌پور، خلیل؛ پاکشیر، عبدالرضا. (1392). کاربرد روش انتخاب تجربی در مطالعۀ انتخاب محیط مسکونی شهری. مجلۀ پژوهش و برنامه‌ریزی شهری، سال 4، شمارۀ 14. صص 82- 61.

بهرامی، جاوید؛ مروّت، حبیب. (1392). مدل‌سازی رونق و رکود بازار مسکن تهران با در‌نظرگرفتن پویایی‌های اجتماعی. فصل‌نامۀ پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی. شمارۀ 66. تابستان 1392. صص 168-143.

بهشتی، محمدباقر؛ زالی، نادر. (1390). شناسایی عوامل کلیدی توسعۀ منطقه‌‌ای با رویکرد برنامه‌‌ریزی بر پایۀ سناریو، مطالعۀ موردی: استان آذربایجان شرقی. دورۀ 15. شمارۀ 1. صص 63-41.

پروین، ستار؛ کلانتری، عبدالحسین؛ صفری، محمدرحیم؛ مرادی، علیرضا. (1392). مهاجرت درون‌شهری و امکان شکل‌گیری آسیب‌های اجتماعی (مطالعۀ موردی: محلۀ دروازه غار). فصلنامۀ مطالعات امنیت اجتماعی، شمارۀ 35 ، صص 130-107.

حاجی‌پور، خلیل؛ عطایی، سینا؛ تعیین معیارهای برنامه‌ریزی مسکن اقشار کم‌درآمد و ارزیابی طرح‌های اجرایی مسکن مهر در شهرهای کوچک، مطالعۀ موردی: 5 شهر کوچک در استان خراسان شمالی. نشریۀ مطالعات و پژوهش‌هاش شهری و منطقه‌ای. سال 5. شمارۀ 19. صص 42-19.

حسینی، مریم. (1391). طراحی و پیاده‌سازی یک سیستم برای مدل‌سازی تغییر کاربری اراضی شهری. پایان‌نامۀ دورۀ کارشناسی ارشد. دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی.

حق‌جو، محمدرضا؛ هادیان، هاله‌السادات؛ بهزادی، غلامعلی؛ قائمی‌پور، مرتضی؛ رئیسی، حامد؛ رستم‌آبادی، سمیه. (1392). تدوین الگوی راهنمای تهیۀ طرح‌های تفکیک اراضی، سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران.

خاک‌پور، براتعلی؛ صمدی، رضا. (1393). تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقۀ سه شهر مشهد. نشریۀ جغرافیا و آمایش شهری- منطقه‌ای. شمارۀ 13. صص 38-21.

خدری، روناک. (1395). ارزیابی کارایی روش‌های قطعه‌بندی اراضی به‌منظور استفاده در مدل‌سازی توسعۀ شهری. پایان‌نامۀ کارشناسی ارشد. دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی.

خرم‌روز، حامدرضا؛ طالعی، محمد. (1392). ارزیابی و اصلاح موقعیت مکانی ایستگاه‌های شبکۀ قطار شهری با استفاده از سیستم اطلاعات مکانی و تصمیم‌گیری چند‌معیاره، مطالعۀ موردی: خط سه قطار شهری تهران. نشریۀ برنامه‌ریزی و آمایش فضا. دورۀ 17. شمارۀ 1. صص 87-66.

دفتر تحقیقات کاربردی راهور ناجا (با همکاری ادارۀ حقوقی پلیس راهور). (1391). قوانین و مقررات راهور. چاپ اول. شرکت چاپ و انتشارات راه فردا.

رهنما، محمدرحیم؛ اسدی، امیر؛ روستا، مجتبی. (1392). تحلیل توزیع فضایی قیمت زمین در شهر مشهد. فصل‌نامۀ جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری چشم‌انداز زاگرس، سال 5، شمارۀ 18، صص 106- 86.

زنگنه، یعقوب؛ سمیعی‌پور، داوود؛ حسینی، سید‌هادی؛ آب‌باریکی، زکیه. (1391). بررسی روندها و انگیزه‌های مهاجرت‌های درون‌شهری، مطالعۀ موردی: سبزوار. نشریۀ مطالعات جغرافیایی مناطق خشک. شمارۀ 7. صص 61- 43.

سازمان ملی استاندارد. (1391). معابر شهری- طبقه‌بندی، سازمان ملی استاندارد ایران، چاپ اول.

سعیدنیا، احمد. (1378). کتاب سبز شهرداری، جلد دوم، س‍ازم‍ان‌ ش‍ه‍رداری‌ه‍ای‌ ک‍ش‍ور. چاپ اول.

سیاح مفضلی، اردشیر؛ اسدی، علیرضا. (1393). بررسی ساختارهای فکری و مفاهیم کلیدی در آینده‌پژوهی و ارائۀ چارچوب اجرای مطالعات آینده‌پژوهی. فصل‌نامۀ آینده‌پژوهی مدیریت. شمارۀ 102. صص 26- 15.

طالعی، محمد؛ سعدی مسگری، محمد؛ شریفی، علی. (1388). توسعۀ یک الگوریتم مکانی ریزدانه درجهت ارزیابی میزان دسترسی به خدمات شهری. نشریۀ دانشکدۀ فنی، دورۀ ٤٣، شمارۀ ٤، شهریور ماه ١٣٨٨، صص 454-441.

طبیبیان، منوچهر؛ رضایی، ناصر؛ نورایی، همایون. (1391). تبیین آثار مهاجرت درون‌شهری بر پایداری محیط‌های مسکونی- مطالعۀ موردی: محله کن- منطقۀ پنج تهران. مجلۀ محیط‌شناسی. شمارۀ 61. صص 154- 141.

طرح جامع سمنان. (1394). مهندسین مشاور معمار و شهرساز آرمان‌شهر. جلد 6-1.

عباسی‌نژاد، حسین؛ شهاب لواسانی، کیهان. (1393). پیش‌بینی دوره‌های رونق و رکود قیمت مسکن با استفاده از تجزیۀ موجک و شبکه‌های عصبی مصنوعی. فصل‌نامۀ تحقیقات مدل‌سازی اقتصادی شمارۀ 18. صص 46- 7.

فرامرزی، مهران؛ ابراهیمی، حمیدرضا؛ براتی، ناصر. (1391). مفهوم تفکیک اراضی در گسترش‌های جدید شهری (بر‌اساس مقایسۀ تطبیقی رضایتمندی ساکنان از سه نمونۀ موردی الگوی تفکیک در شهر زنجان). فصل‌نامۀ علمی پژوهشی باغ نظر، شمارۀ 23، سال 9، صص 10- 3.

فنی، زهره؛ دویران، اسماعیل. (1387). پژوهشی در بازار زمین و مسکن، مورد: شهر زنجان، سال‌های 1386- 1378، نشریه مسکن و محیط روستا. صص 25-12.

قزلباش، سمیه؛ سجادی، ژیلا؛ صرافی، مظفر؛ کلانتری، محسن، (1394). آینده‌پژوهی به روش سناریو‌نویسی تکوینی، چارچوبی برای پیوند علم و تجربه، مطالعۀ موردی: استان زنجان؛ فصل‌نامۀ جغرافیا، شمارۀ 47، صص 324- 303.

قلی‌زاده، علی‌اکبر. (1387). نظریة قیمت مسکن در ایران به زبان ساده، چاپ اول، همدان، انتشارات نور علم.

قلی‌زاده، علی‌اکبر؛ شکریان، احسان. (1391). رویکردی جدید در انتخاب مسکن با استفاده از منطق فازی. مجلۀ تحقیقات اقتصادی. دورۀ 47. شمارۀ 3. صص 84-65.

محمدزاده، پرویز؛ قنبری، ابوالفضل؛ ناظم‌فر، رقیه. (1394). تعیین عوامل مؤثر بر انتخاب مکان واحدهای مسکونی با استفاده از مدل انتخاب گسسته، مطالعۀ موردی: شهر تبریز. فصلنامۀ اقتصاد و مدیریت شهری. سال 3، شمارۀ 10، صص 110- 95.

مرکز آمار ایران. (1395). نتایج طرح آمارگیری از قیمت زمین و اجاره مسکن در شهرهای منتخب 1394- 1379. نشر مرکز آمار ایران. تهران.

مرکز آمار ایران. (1394). چکیده نتایج طرح آمارگیری هزینه و درامد خانوارهای روستایی و شهری سال1382-1394. نشر مرکز آمار ایران. تهران.

مشکینی، ابوالفضل؛ زنگانه، احمد؛ مهدنژاد، حافظ. (1393). درآمدی بر پراکنده‌رویی (خزش) شهری، انتشارات جهاد دانشگاهی واحد خوارزمی، چاپ اول.

مصاحب، سید مجد‌الدین؛ طالعی، محمد؛ عبادی، حمید؛ سلطانی، علی. (1388). برآورد ریزشبیه‌ساز دسترسی به خدمات شهری: روشی مبتنی‌بر سامانۀ اطلاعات مکانی و تلفیق حمل‌ونقل و کاربری. سنجش از دور و GIS ایران. سال اول. شمارۀ 2. تابستان 1388. صص 62-45.

مقیمی، ابوالفضل. (1393). معرفت‌شناسی آینده‌پژوهی در رویکردهای نظری به برنامه‌ریزی شهری، معماری و صنعت ساختمان. نشریۀ مدیریت شهری. شمارۀ 38. صص 104-75.

Alexandridis, K., & Pijanowski, B. C. (2007). Assessing multiagent parcelization performance in the MABEL simulation model using Monte Carlo replication experiments. Environment and Planning B: Planning and Design, 34(2), 223-244.

Chen, J., & Jiang, J. (2000). An event-based approach to spatio-temporal data modeling in land subdivision systems. GeoInformatica, 4(4), 387-402.

Chicoine, D. L. (1981). Farmland values at the urban fringe: an analysis of sale prices. Land Economics, 57(3), 353-362.

Colwell, P. F., & Munneke, H. J. (1997). The structure of urban land prices. Journal of Urban Economics, 41(3), 321-336.

Cowan, R. (2007). The Dictionary Of Urbanism. London: streetwise press.

Dahal, K. R., & Chow, T. E. (2014). A GIS toolset for automated partitioning of urban lands. Environmental Modelling & Software, 55, 222-234.

Demetriou, D., See, L. M., & Stillwell, J. (2012). LandParcelS: A module for automated land partitioning. School of Geography, University of Leeds.

Easa, S.M., 2008. Unified direct method for land subdivision: circular sides permitted. Journal of Surveying Engineering-Asce 134, 55-60.

Geurs, K. T., & Van Wee, B. (2014). Accessibility evaluation of land-use and transport strategies: review and research directions. Journal of Transport geography, 12(2), 127-140.

Goffette-Nagot, F., Reginster, I., & Thomas, I. (2011). Spatial analysis of residential land prices in Belgium: accessibility, linguistic border, and environmental amenities. Regional Studies, 45(9), 1253-1268.

Kopits, E., McConnell, V., & Miles, D. (2012). Lot size, zoning, and household preferences. Housing Policy Debate, 22(2), 153-174.

Iacono, M., & Levinson, D. (2017). Accessibility dynamics and location premia: Do land values follow accessibility changes?. Urban Studies, 54(2), 364-381.

Moreno, N. L. (2008). A Vector-based Geographical Cellular Automata Model to Mitigate Scale Sensitivity and to Allow Objects' Geometric Transformation. Library and Archives Canada= Bibliothèque et Archives Canada.

Ozus, E., Dokmeci, V., Kiroglu, G., & Egdemir, G. (2007). Spatial analysis of residential prices in Istanbul. European Planning Studies, 15(5), 707-721.

Srour, I., Kockelman, K., & Dunn, T. (2002). Accessibility indices: Connection to residential land prices and location choices. Transportation Research Record: Journal of the Transportation Research Board, (1805), 25-34.

Stevens, D., Dragicevic, S., Rothley, K., 2007. i-City: a GIS-CA modeling tool for urban planning and decision making. Environ. Model. Softw. 22, 761-773.

Vanegas, C. A., Aliaga, D. G., Benes, B., & Waddell, P. (2009). Visualization of simulated urban spaces: Inferring parameterized generation of streets, parcels, and aerial imagery. IEEE Transactions on Visualization and Computer Graphics, 15(3), 424-435.

Vanegas, C., Kelly, T., Weber, B., Halatsch, J., Aliaga, D., Muller, P., 2012. Procedural generation of parcels in urban modeling. Eurographics 31, 681 - 690.

Wakchaure, A.S., 2001. An ArcView tool for simulating Land Subdivision for Build Out Analysis. Thesis (MSc). Polytechnic Institute and State University, Virginia.

Webster, C. (2010). Pricing accessibility: Urban morphology, design and missing markets. Progress in Planning, 73(2), 77-111.

Wickramasuriya, R., Chisholm, L. A., Puotinen, M., Gill, N., & Klepeis, P. (2011). An automated land subdivision tool for urban and regional planning: Concepts, implementation and testing. Environmental Modelling & Software, 26(12), 1675-1684.

Wiseman, N., & Patterson, Z. (2016). Testing block subdivision algorithms on block designs. Journal of Geographical Systems, 18(1), 17-43.