تحلیل نقش عوامل مؤثر بر قیمت زمین با استفاده از مدل رگرسیون وزنی جغرافیایی(GWR) (مورد شناسی: شهر بابلسر)

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه مازندران، بابلسر، ایران

2 دانش آموخته ی کارشناسی ارشد جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشگاه مازندران، بابلسر، ایران

3 دانشجوی دکتری جغرافیا و برنامه ریزی شهری، دانشگاه زنجان، زنجان، ایران

چکیده

زمین عنصر اساسی در شکل‌گیری توسعه و گسترش شهرها به‌شمار می‌رود و دسترسی عادلانه و استفادة بهینه از آن، یکی از مؤلفه‌های اساسی توسعة پایدار محسوب می‌شود. میزان سرعت و آهنگ رشد قیمت زمین با موقعیت جغرافیایی زمین رابطه دارد. هدف اصلی این پژوهش شناخت عوامل مؤثر بر قیمت زمین در شهر بابلسر، به‌منظور برنامه‌ریزی در مسیر توازن و تعادل قیمت‌هاست. برای استخراج و طبقه‌بندی داده‌های این پژوهش از نرم‌افزار GIS استفاده شده‌است. جامعۀ آماری پژوهش حاضر، قطعات زمین مسکونی در محله‌های شهر است. برای تعیین قیمت، 330 قطعه زمین به‌عنوان نمونه مورد برداشت میدانی قرار گرفت. به‌منظور شناسایی نقش عوامل مؤثر بر قیمت زمین از مدل رگرسیون وزنی جغرافیایی استفاده شده‌است. نتایج یافته‌ها نشان داد میانگین قیمت زمین در شهر بابلسر 1.337.000 تومان است که میانگین قیمت در سیزده محله کم‌تر و در نُه محله بیشتر از آن است. براساس نتایج به‌دست‌آمده از مدل رگرسیون وزنی، ضریب تعیین محلی (Local R2) در مورد متغیّر وابستۀ قیمت زمین در شهر بابلسر بین 57/0 تا 79/0 است که برازش خوب و با دقت بالایی را نشان می‌دهد. نتایج نشان می‌دهد، با فاصله از خط ساحلی دریا و حرکت به‌سمت محله‌های جنوبی شهر از ارزش زمین کاسته می‌شود. محله‌های نزدیک به ساحل همچون علی آبادمیر، نخست‌وزیری، پارکینگ کتی‌بن و ولیعصر از دامنۀ قیمت بالاتری برخوردار بوده و محله‌های جنوبی مانند میاندشت، قائمیه، بی‌بی سرروزه و بخش‌هایی از همت‌آباد و یور‌ محله بالا از دامنۀ قیمت پایین‌تری نسبت‌به سایر نواحی برخوردار هستند. از بین عوامل مختلف، دو عاملِ نزدیکی به خط ساحلی و نزدیکی به مرکز شهر از مهم‌ترین عوامل جغرافیایی تأثیر‌گذار در قیمت نهایی زمین در شهر بابلسر هستند.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Analysis of the Role of Factors Affecting Land Price Using Geographical Weight Regression Model (Case study: Babolsar city)

نویسندگان [English]

  • dr.amer nikpoor 1
  • morteza reza zadeh 2
  • fatemeh elhaghli tabarnashli 3
چکیده [English]

Equitable access to land and its optimal use are one of the main components of sustainable development. The speed and the growth rate of land prices are related to the regional situation or land. Understanding the factors affecting land prices in Babolsar is the main goal of this research in order to plan the balance of prices. GIS software is used to extract and classify the data of this research. Our statistical population in this research is residential land plots in the city's neighborhoods. In order to determine the price of land, 330 land plots were taken as an example. The geographic weight regression model was also used to analyze the role of seven effective factors on land prices. The results showed that the average price of land in Babolsar is 1337000 Toman. Thirteen neighborhoods of the city were lower than the average and in contrast, nine neighborhoods of the city had a higher price level than the city average. Based on the results obtained from the weight regression model, the local determination coefficient (Local R2) for the dependent variable of land prices in Babolsar is between 0.57 and 0.79 Which shows good fit and high accuracy. As we move from the coastline to the southern parts of the city, the value of the land will be reduced. Neighborhoods close to the beach such as Ali Abadimir, Nokhostvaziri, Parking, Ketiben and ValiAsr and ... will have a higher price tag than other neighborhoods. In return, the southern neighborhoods of the city such as Miandasht, Ghaemie, Bibi Sarrozeh and parts of Hemmatabad and Yur mahalebala based on the estimated local land values, will have a lower price range than other areas of the city. The proximity to the coastline and the Proximity to the city center factor are among the most influential factors in the final value of land prices.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Land Price
  • Spatial analysis
  • Geographical Weight Regression
  • Babolsar
پورمحمدی، محمدرضا؛ صدر موسوی، میرستار؛ عابدینی، اصغر. (1391). تحلیلی بر سیاست‌های تأمین مسکن دولت با تأکید بر برنامه‌های توسعة اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی. فصلنامة علمی- پژوهشی مطالعات شهری، صاحب امتیاز:  دانشگاه کردستان، دوره 1، شمارۀ 3، صص 43-34.

حسین زاده دلیر، کریم؛ ملکی، سعید. (1386). بررسی تغییرات کاربری اراضی شهری در طرح جامع و تفصیلی شهر ایلام طی دهۀ 1382-1372. مجلة جغرافیا و توسعة ناحیه‌ای ، صاحب امتیاز: دانشگاه فردوسی مشهد، دوره 5، شمارۀ 8، صص 93-65.

خاکپور، براتعلی؛ و صمدی، رضا (1393). تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقۀ 3 شهر مشهد. فصلنامه جغرافیا و آمایش شهری-منطقه‌ای، صاحب امتیاز:  دانشگاه سیستان و بلوچستان، دوره 4، شمارۀ 13، صص 38-21.

رهنما، محمدرحیم، (1387). پژوهشی پیرامون تحقق طرح­های تفصیلی شهری با تأکید بر کاربری­های آموزشی و بهداشتی درمانی، انتشارات جهاد دانشگاهی مشهد.

زنگنه، یعقوب (1388). درآمدی بر اقتصاد شهری، سبزوار، انتشارات دانشگاه تربیت معلم.

سحرخیز، مرتضی؛ فاطمی، فرشاد؛ برکچیان، مهدی. (1393). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت زمین به روش هدونیک (مطالعۀ موردی: منطقۀ 8 شهر تهران). فصلنامه مطالعات و سیاست‌های اقتصادی، صاحب امتیاز:  دانشگاه مفید، دوره 10، شمارۀ 1، صص 227-242.

سلطانی، علی؛ احمدیان، علیرضا؛ اسمعیلی ایوکی، یوسف. (1389). کاربرد مدل رگرسیون وزن‌دار فضایی (GWR) در بررسی روابط بین متغیّرهای فضایی در یک پهنۀ شهری (نمونۀ موردی: منطقۀ 7 شهرداری تهران). نشریۀ معماری و شهرسازی آرمان شهر، صاحب امتیاز: دکتر مصطفی بهزادفر، دورۀ 3، شمارۀ 4، صص 99-110.

شاکری روش، علی؛ فیروز زارع، علی؛ برجی، معصومه. ( 1389). مباحثی در اقتصاد شهری (با تأکید بر شهر مشهد). م‍ش‍ه‍د: ج‍ه‍اد دان‍ش‍گ‍اه‍ی‌. جلد اول.

عباس‌پور، رحیم علی؛ بهاری، روح‌الامین؛ پهلوانی، پرهام. (1394). پهنه‌بندی آلودگی ذرات معلق با استفاده از مدل‌های آماری محلی در GIS (مطالعۀ موردی: شهر تهران). نشریۀ علوم و فنون نقشه‌برداری، صاحب امتیاز: انجمن علمی مهندسی نقشه برداری و ژئوماتیک ایران، دورۀ 5، شمارۀ 3، صص 165-173.

عسگری، حشمت اله؛ الماسی، اسحاق. (1390). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور به روش داده‌های تابلویی (سال‌های 1370 تا 1385). پژوهشنامۀ اقتصادی، صاحب امتیاز:  دانشگاه علامه طباطبایی، دوره 11، شماره 41، صص 224-201.

عشوری‌نژاد، فاطمه؛ طالب‌زاده نوبریان، محسن؛ ابوالقاسمی، محمود؛ موسوی، سید حسین. (1390). بررسی روابط ساختاری خودپنداره، یادگیری خودتنظیمی و موفقیت تحصیلی دانشجویان. مجلۀ روش‌ها و مدل‌های روان‌شناختی، صاحب امتیاز: دانشگاه آزاد اسلامی واحد مرودشت، دوره 1، شمارۀ 4، صص 59-72.

فنی، زهره؛ دویران، اسماعیل. (1387). پژوهشی در بازار زمین و مسکن (نمونۀ موردی: شهر زنجان، سال‌های 1386 الی 1387). فصلنامة مسکن و انقلاب، صاحب امتیاز: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، شمارۀ 124، صص 25-12.

قلی‌زاده، علی‌اکبر. (1386). حباب قیمت مسکن و عوامل تعیین‌کنندة آن در ایران. فصلنامة اقتصاد مسکن، صاحب امتیاز: وزارت راه و شهرسازی، شمارۀ 46، صص 72-39.

قلی‌زاده، علی‌اکبر. (1387). نظریة قیمت مسکن در ایران به زبان ساده. تهران: انتشارات نور علم. چاپ اول.

کریمی، حمید. (1380). توسعة پایدار شهری (با تأکید بر کاربری زمین شهری). خلاصة مقالات هشتمین سمینار سیاست‌های توسعة مسکن در ایران. نشر: مرکز مطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی ایران. چاپ اول.

مجتهدزاده، غلامحسین. (1386). برنامه‌ریزی شهری در ایران. تهران: انتشارات پیام‌نور.

محمدپور عمران، محمود؛ محمودی پاتی، فرزین. (1387). سیاست‌های مدیریت زمین شهری. انتشارات شهیدی، تهران، چاپ اول.

مهدی‌زاده، جواد. (1379). برنامه‌ریزی کاربری زمین؛ تحول در دیدگاه‌ها و روش‌ها. تهران: فصلنامة مدیریت شهری، صاحب امتیاز: سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور، شمارۀ 4، صص 70-65.

هادی‌لی، بهمن؛ جمالی، مهرزاد. (1388). نقش زمین و مسکن در توسعة فضایی-کالبدی شهر تبریز. مجلة علمی-پژوهشی فضای جغرافیایی، صاحب امتیاز: دانشگاه آزاد اسلامی واحد اهـر، دوره 9، شمارۀ 26، صص 175-182.

 

Haizhen W., and Allen C. G.  (2013). Relationship between urban land price and housing price: evidence from 21 provincial capitals in China. Habitat International, 40, 9-17.

Hai-Zhen, W., Sheng- Hau, J., Xiao-Yu, G.  (2005). Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou, China, Journal of Zhejiang University Science, 907-914.

Hongyan D., and Yongkai M., and Yunbi A.  (2011). The impact of land policy on the relation between housing and land prices: evidence from china. The Quarterly Review of Economics and Finance, 1, 19-27.

Manson, S.  (2006) "Robust Principal Component Analysis (RPCA) and GWR- Urbanization in the Twin Cities Metropolitan Area (TCMA)-Debarchana Ghosh", US, University of Minnesota.

Muhallab Taha, Muna.  (2001), The Potential Role of GIS in the Development and Applications of Urban Indicators, the Case of Housing in Khartoum, Sudan, Thesis report series.

Ozus, E. & Dokmeci, V. & Kiroglu, G. and Egdemir, G.  (2007), Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbulm, European Planning Studies, 15, 707–721.

Sharma, Rohit., Newman, Peter., (2018). Curtin University Sustainability Policy Institute, Curtin University, Building 209, Bentley 6845, WA, Australia, Vol.117, p.p.70-86.

Souza, Maria Teresa.  (2009). The Effect of Land Use Regulation on Housing Price and Informality: A Model Applied to Curitiba, Brazil. Lincoln Institute of Land Policy Working Paper No. WP09MS1.

Vander Molena, Pual.  (2002), The dynamic aspect of land administration:an often-forgotten component in system design, Environment and Urban Systems, 26, 361–38.